🏪 상가 계약 가이드

⭐ 업종별 계약 전 체크리스트 — "이 자리, 이 업종 되나요?"

상가는 아파트와 달라서, 업종에 따라 계약 자체가 불가능할 수 있습니다. 인테리어·권리금 다 치르고 나서 "등록 불가" 통보를 받으면 큰 손해예요. 계약 전에 아래를 꼭 확인하세요.

① 공통 — 모든 업종 (건물 자체)

• 건축물대장 「용도」 — 하려는 업종이 허용 용도(제1·2종 근린생활시설 등)인지. 업종에 따라 용도변경이 필요할 수 있어요.
• 위반건축물 여부 — 불법 증축·무단 용도변경이 있으면 인허가·대출이 막힙니다.
• 정화조 용량 — 음식점 등으로 바꾸면 증설이 필요할 수 있어요(비용·가능 여부 확인).
• 소방·주차 — 면적·업종이 바뀌면 소방시설·주차 대수가 추가로 요구될 수 있음.
• 전기·급수 용량, 간판 설치 가능 여부.

② 🎓 학원·교습소·독서실 (규제 강함)

• 같은 건물 유해업소 금지 — 노래연습장·유흥/단란주점·전자오락실·비디오감상실 등과 같은 건축물 안에는 학원을 설립할 수 없습니다.
  ※ 예외: 연면적 1,650㎡ 이상 건물은 유해업소에서 수평 20m(같은 층)·바로 위·아래층 6m만 벗어나면 가능. (PC방·당구장·만화방은 이 제한에서 제외)
• 교육환경보호구역 — 학교 경계 200m 이내. 정문 50m(절대보호구역)는 유해업소 원천 금지, 50~200m(상대보호구역)는 교육감 승인 필요.
• ➡ 관할 교육지원청에 건물 주소로 반드시 사전 확인 (구리·남양주 각 교육지원청).

③ 🍽️ 음식점·☕ 카페·🍺 주점

• 식품위생업 허가/신고 가능한 용도인지, 정화조 용량 충족, 상하수도·후드·덕트·가스.
• 주점·유흥은 교육환경보호구역·정화조 규제가 특히 큽니다.

④ 💊 약국·🏥 의원 · ⑤ 🏋️ 체육시설·🎮 PC방·🏨 숙박

• 약국·의원 — 의료법·약사법 요건, 층·면적 기준.
• PC방·숙박·체육시설 — 교육환경보호구역 제한이 크고, 업종별 등록기준이 별도.

※ 위 내용은 참고용이며, 세부 업종·건물·지역에 따라 달라집니다. 최종 판단은 관할 지자체(구청·시청)·교육지원청 확인이 필요합니다. 근거: 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률·시행령, 교육환경 보호에 관한 법률.

환산보증금 — 보호 범위의 기준

상가임대차는 환산보증금이 일정 금액 이하인지에 따라 법의 보호 범위가 달라집니다.

• 환산보증금이 지역별 기준 이하: 우선변제권 등 법의 대부분 보호를 받음.
• 환산보증금이 기준 초과: 그래도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호, 3기 연체 해지 등 핵심 규정은 적용됩니다(우선변제·최우선변제 등 일부만 제외).
• 기준 금액은 지역별(서울/과밀억제권역/광역시 등)로 다르고 개정됩니다 → 시행령 확인.

대항력·우선변제권

• 대항력: 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날부터 효력. (주택의 전입신고에 해당하는 것이 상가에서는 사업자등록입니다.)
• 우선변제권: 대항력 + 관할 세무서의 확정일자.
• 환산보증금 기준 이하인 소액임차인은 최우선변제 보호도 받습니다.

계약갱신요구권 — 최장 10년

임차인은 최초 계약을 포함해 전체 임대차 기간 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

• 행사 기간: 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구.
• 임대인은 정당한 사유(3기 차임 연체, 무단 전대, 철거·재건축 등) 없이는 거절할 수 없습니다.

임대료 인상 상한

• 환산보증금 기준 이하 계약: 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내.
• 환산보증금 초과 계약: 위 5% 상한이 적용되지 않아 협의(상당한 범위)로 정합니다.

권리금 회수 기회 보호

임대인은 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 위반 시 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

임대인의 방해행위 예시(금지)

• 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구·수수하는 행위
• 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위
• 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위

자주 묻는 질문 (FAQ)